Por: Carlos Alberto Schenato / Advogado Ambiental
Joinville/Araquari/São Francisco do Sul/Itapoá/Corupá/Balneário Barra do Sul
Em: 11/07/2025
A certidão de uso e ocupação do solo, também conhecida como certidão de viabilidade, é um documento oficial emitido pela prefeitura municipal que descreve, com base na legislação urbanística vigente, quais são as possibilidades legais de uso de um imóvel ou terreno.
Apesar de seu caráter meramente declaratório, ela cumpre um papel estratégico: informar se determinado empreendimento pode ser legalmente implantado em determinada localidade, de acordo com o zoneamento urbano e outras normas aplicáveis.
Essa exigência encontra respaldo direto no §1º do artigo 10 da Resolução CONAMA nº 237/1997, que determina que, nos processos de licenciamento ambiental, deve constar certidão da prefeitura atestando a conformidade da atividade com a legislação de uso e ocupação do solo.
Além disso, quando aplicável, devem ser incluídas autorizações específicas, como para supressão de vegetação ou uso da água.
Por outro lado, com o advento da Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019), consolidou-se o entendimento de que a Administração Pública não pode exigir documentos ou certidões que não estejam expressamente previstos em lei.
Isso significa que, embora a certidão seja um instrumento amplamente utilizado, sua exigência em processos administrativos (como o licenciamento ambiental) precisa estar prevista em norma específica municipal ou estadual.
Conteúdo e aplicações práticas
A certidão traz consigo informações fundamentais para qualquer análise prévia de viabilidade de projetos. Entre seus principais elementos, destacam-se:
- Zoneamento urbano: define em qual tipo de zona o imóvel está localizado (residencial, comercial, industrial, etc.);
- Atividades permitidas: detalha os tipos de usos compatíveis com aquela área;
- Parâmetros urbanísticos: inclui recuos, altura máxima, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, entre outros;
- Viabilidade legal: aponta se o uso pretendido está em conformidade com a legislação vigente.
Essas informações não são relevantes apenas para obtenção de licenças, como alvarás e licenciamento ambiental. A certidão também é de grande utilidade em fases de planejamento, regularização de imóveis e até mesmo em transações imobiliárias, já que subsidia decisões de compra, venda, locação ou incorporação com maior segurança.
Marcos legais e competências urbanísticas
É comum que os municípios utilizem como base para análise o conjunto normativo local: Lei de Uso e Ocupação do Solo, Plano Diretor, Código de Edificações, entre outros.
Contudo, no caso de regiões metropolitanas, também é necessário observar planos de desenvolvimento urbano integrado (PDUI) ou de aglomeração urbana, conforme prevê a Lei nº 13.089/2015 (Estatuto da Metrópole).
Além disso, a certidão é considerada informação pública. Com base no artigo 1º da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), qualquer cidadão pode solicitar sua emissão, sem necessidade de comprovar vínculo com o imóvel.
Do mesmo modo, a Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXXIV, alínea “b”, proíbe a cobrança de taxas para obtenção de certidões necessárias à defesa de direitos ou esclarecimento de situações pessoais.
Importante frisar que a função declaratória da certidão impede a imposição de condicionantes para sua emissão. Tampouco se admite a exigência de compensações ambientais, sociais ou urbanísticas como requisito para fornecê-la, uma vez que isso contraria os princípios da legalidade, da eficiência e do acesso à informação.
Outras normas a considerar
Embora o ordenamento do solo seja de competência municipal, há situações em que normas estaduais ou federais devem ser observadas. Um exemplo são os bens tombados, cujas restrições não se limitam ao bem em si, mas se estendem ao seu entorno, conforme previsto no Decreto-lei nº 25/1937.
Ele se aplica às Zonas de Proteção de Aeródromo (ZPA), definidas pela Lei nº 4.515/1964, que limitam construções nas proximidades de aeroportos, e às Unidades de Conservação e suas zonas de amortecimento, disciplinadas pela Lei nº 9.985/2000.
Outras restrições relevantes envolvem áreas de servidão, faixas de domínio de linhas de transmissão, gasodutos, oleodutos, áreas de marinha, recursos hídricos e áreas concessionadas à mineração. o empreendedor que ignora essas variáveis incorre em risco considerável de sanções, atrasos ou inviabilidade do projeto.
Conclusão
A certidão de uso e ocupação do solo se mostra, em termos práticos e jurídicos, como um dos primeiros instrumentos a serem consultados pelo empreendedor que pretende investir com segurança.
Ao garantir que o projeto respeita os limites legais do uso do solo, esse documento confere previsibilidade, evita conflitos futuros com o poder público e proporciona um cenário mais claro para a tomada de decisão.
Mais do que uma exigência burocrática, a certidão de viabilidade se torna um aliado do planejamento urbano sustentável e do desenvolvimento responsável.
E sua correta compreensão e utilização, por profissionais de diferentes áreas (engenheiros, arquitetos, corretores, advogados e empreendedores) é essencial para promover a regularidade, a legalidade e, sobretudo, a garantia nos investimentos e na implantação de empreendimentos.
Referências
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