Sobre Carlos Schenato
Advogado. Mestre em Ciência e Tecnologia Ambiental / Especialista em Direito Ambiental / Especialista em Gestão e Políticas Ambientais / Especialista em Direito da Mineração / Especialista em Tutela dos Interesses Difusos, Coletivos e Individuais Homogêneos
Por: Carlos Alberto Schenato / Advogado Ambiental
Joinville/ Araquari / São Francisco do Sul / Itapoá / Corupá / Balneário Barra do Sul
A certidão de uso e ocupação do solo, também conhecida como certidão de viabilidade (certidão de viabilidade urbanística, certidão de zoneamento, certidão de regularidade urbanística, certidão de compatibilidade de uso, certidão de uso do solo), é um documento oficial emitido pela prefeitura municipal que descreve, com base na legislação urbanística vigente, as possibilidades legais de uso de um imóvel ou terreno.
Apesar de seu caráter meramente declaratório, ela desempenha um papel estratégico: informar se determinado empreendimento pode ser legalmente implantado em uma localidade específica, conforme o zoneamento urbano e outras normas aplicáveis.
Essa exigência encontra respaldo direto no §1º do artigo 10 da Resolução CONAMA nº 237/1997, que determina que, nos processos de licenciamento ambiental, deve constar a certidão da prefeitura atestando a conformidade da atividade com a legislação de uso e ocupação do solo.
Além disso, quando aplicável, devem ser incluídas autorizações específicas, como para supressão de vegetação ou uso de água.
Aspectos Legais e Acesso à Certidão de Uso do Solo
Além disso, a certidão é considerada uma informação pública. Com base no artigo 1º da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), qualquer cidadão pode solicitar sua emissão, sem necessidade de comprovar vínculo com o imóvel.
Da mesma forma, a Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXXIV, alínea ‘b’, proíbe a cobrança de taxas para a obtenção de certidões necessárias à defesa de direitos ou esclarecimento de situações pessoais.
Por outro lado, com o advento da Lei da Liberdade Econômica (Lei nº 13.874/2019), consolidou-se o entendimento de que a Administração Pública não pode exigir documentos ou certidões que não estejam expressamente previstos em lei.
Isso significa que, embora a certidão seja um instrumento amplamente utilizado, sua exigência em processos administrativos (como o licenciamento ambiental) deve estar prevista em norma específica municipal ou estadual, conforme já ocorre em alguns desses entes federativos.
As informações extraídas da certidão não são relevantes apenas para a obtenção de licenças, como alvarás e licenciamento ambiental.
A certidão também é de grande utilidade nas fases de planejamento, regularização de imóveis e até mesmo em transações imobiliárias, pois subsidia decisões de compra, venda, locação ou incorporação com maior segurança.
Frisa Talden Farias (2019) que a função declaratória da certidão impede a imposição de condicionantes para sua emissão.
Tampouco admite a exigência de compensações ambientais, sociais ou urbanísticas como requisito para fornecê-la, uma vez que isso contraria os princípios da legalidade, da eficiência e do acesso à informação.
A certidão contém informações fundamentais para qualquer análise prévia de viabilidade de projetos, e não é relevante apenas para a obtenção de licenças, como alvarás e licenciamento ambiental.
Ela também é de grande utilidade nas fases de planejamento, regularização de imóveis e até mesmo em transações imobiliárias, pois subsidia decisões de compra, venda, locação ou incorporação com maior segurança.
É comum que os municípios utilizem como base para análise o conjunto normativo local, como a Lei de Uso e Ocupação do Solo, o Plano Diretor, o Código de Edificações, entre outros.
Contudo, no caso das regiões metropolitanas, também é necessário observar os planos de desenvolvimento urbano integrado (PDUI) ou de aglomeração urbana, conforme prevê a Lei nº 13.089/2015 (Estatuto da Metrópole).
Além disso, a certidão é considerada uma informação pública. Com base no artigo 1º da Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), qualquer cidadão pode solicitar sua emissão, sem necessidade de comprovar vínculo com o imóvel.
Da mesma forma, a Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XXXIV, alínea ‘b’, proíbe a cobrança de taxas para a obtenção de certidões necessárias à defesa de direitos ou ao esclarecimento de situações pessoais.
É importante ressaltar o que diz Talden Farias (op. cit.), que a função declaratória da certidão impede a imposição de condicionantes para sua emissão. Tampouco se admite a exigência de compensações ambientais, sociais ou urbanísticas como requisito para fornecê-la, uma vez que isso contraria os princípios da legalidade, da eficiência e do acesso à informação.
Embora o ordenamento do solo seja de competência municipal, há situações em que normas estaduais ou federais devem ser observadas, como bem detalhado pelo doutrinador acima citado.
Entre os exemplos mencionados por ele estão os bens tombados, cujas restrições não se limitam ao bem em si, mas se estendem ao seu entorno, conforme previsto no Decreto-Lei nº 25/1937; às Zonas de Proteção de Aeródromo (ZPA), definidas pela Lei nº 4.515/1964, que limitam construções nas proximidades de aeroportos; e às Unidades de Conservação e suas zonas de amortecimento, disciplinadas pela Lei nº 9.985/2000.”
Restrições e Riscos no Uso do Solo: Além da Jurisdição Municipal
Outras restrições relevantes envolvem áreas de servidão, faixas de domínio de linhas de transmissão, gasodutos, oleodutos, áreas de marinha, reservas indígenas, áreas de quilombos, assentamentos humanos, recursos hídricos e áreas concedidas à mineração.
O empreendedor que ignora essas variáveis, ainda na fase de concepção do empreendimento, incorre em risco considerável de sanções, atrasos ou inviabilidade do projeto.
Conclusão
A certidão de uso e ocupação do solo se apresenta, em termos práticos e jurídicos, como um dos primeiros instrumentos a serem consultados pelo empreendedor que deseja investir com segurança. Ao garantir que o projeto respeita os limites legais de uso do solo, esse documento confere previsibilidade, evita conflitos futuros com o poder público e proporciona um cenário mais claro para a tomada de decisões.
Mais do que uma exigência burocrática, a certidão de viabilidade se torna um aliado do planejamento urbano sustentável e do desenvolvimento responsável. Sua correta compreensão e utilização, por profissionais de diferentes áreas (agentes públicos, engenheiros, arquitetos, corretores, advogados e empreendedores), são essenciais para promover a regularidade, a legalidade e, sobretudo, a segurança nos investimentos e na implantação de qualquer tipo de empreendimento.
Referências
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https://www2.camara.leg.br/legin/fed/consti/1988/constituicao-1988-5-outubro-1988-322142-publicacaooriginal-1-pl.html. Acesso em: 10 jun. 2025.
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BRASIL. Lei nº 13.089, de 12 de janeiro de 2015. Estatuto da Metrópole. Diário Oficial da União, Brasília, DF. Disponível em:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13089.htm. Acesso em: 10 jun. 2025.
BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Lei do Estatuto da Cidade. Diário Oficial da União, Brasília, DF. Disponível em:
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BRASIL. Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000. Cria o Sistema Nacional de Unidades de Conservação. Disponível em:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9985.htm. Acesso em: 10 jun. 2025
BRASIL. Lei nº 4.515, de 23 de dezembro de 1964. Regula uso do solo no entorno de aeródromos. Disponível em:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1950-1969/l4515.htm. Acesso em: 10 jun. 2025.
CONAMA. Resolução nº 237, de 19 de dezembro de 1997. Estabelece diretrizes para licenciamento ambiental. Diário Oficial da União, Brasília, DF. Disponível em:
https://conama.mma.gov.br/?option=com_sisconama&task=arquivo.download&id=237. Acesso em: 10 jun. 2025.
FARIAS, Talden. Questões sobre a certidão de uso e ocupação do solo. 2019. Disponível em:
https://www.conjur.com.br/2019-abr-06/ambiente-juridico-questoes-certidao-uso-ocupacao-solo/. Acesso em: 10 jul. 2025.
